부모가 상가나 아파트를 담보로 대출을 받아 자녀에게 빌려주고, 자녀가 그 돈으로 주택을 사는 경우가 있습니다. 가족끼리 실제로 빌려주는 돈이라고 생각하면 차용증 하나만 쓰면 충분할 것 같지만, 세무 관점에서는 그렇게 단순하지 않습니다. 돈이 오간 상대가 부모와 자식이고, 사용처가 주택 구입자금이라면 증여인지 차입인지가 나중에 다시 확인될 수 있습니다.
가족 간 금전거래에서 핵심은 “말로는 빌린 돈”이 아니라 “실제로 빌린 돈처럼 움직였는가”입니다. 차용증, 이자, 상환일정, 계좌이체 기록, 자녀의 상환 능력, 부모의 자금 출처가 서로 맞아야 합니다. 서류 한 장만 만들어두고 이자나 원금을 갚지 않으면 증여로 의심받을 수 있습니다.
차용증은 출발점이지 결론이 아닙니다
차용증에는 빌린 금액, 대여일, 이자율, 상환기한, 상환 방법, 지연 시 처리, 당사자 인적사항이 들어가야 합니다. 하지만 차용증이 있다고 해서 자동으로 세무상 차입으로 인정되는 것은 아닙니다. 실제로 이자가 지급되고, 원금이 일정에 맞게 상환되고, 계좌 기록이 남아야 차입이라는 설명이 설득력을 갖습니다.
가족 간 거래는 외부 금융기관 거래보다 느슨하게 처리되기 쉽습니다. “부모님 돈이니 나중에 갚으면 된다”는 식으로 몇 년을 넘기면 차용증의 신뢰도가 떨어질 수 있습니다. 처음부터 매달 또는 분기별 상환 계획을 세우고, 실제 이체 내역을 남기는 것이 중요합니다.
부모가 담보대출을 받아 다시 빌려주는 경우
부모가 본인 소유 상가나 주택을 담보로 가계자금대출을 받고, 그 돈을 자녀에게 빌려주는 구조라면 두 가지를 같이 봐야 합니다. 하나는 부모와 금융기관 사이의 대출 목적과 약정입니다. 다른 하나는 부모와 자녀 사이의 금전소비대차 관계입니다. 금융기관 대출 약정상 자금 사용 제한이 있는지 먼저 확인해야 합니다.
자녀 입장에서는 부모에게 빌린 돈으로 주택을 샀다는 자금출처 설명이 필요할 수 있습니다. 이때 부모의 대출 실행 내역, 자녀에게 이체한 내역, 차용증, 이자 지급 내역이 시간순으로 맞아야 합니다. 돈이 현금으로 오가거나 여러 계좌를 돌면 설명이 어려워집니다.
이자를 너무 낮게 잡으면 별도 문제가 생길 수 있습니다
부모 자식 간이라도 무이자 또는 지나치게 낮은 이자 조건으로 큰 금액을 빌리면, 그 이익이 증여로 볼 수 있는지 검토 대상이 될 수 있습니다. 법령에는 특수관계인 사이의 금전 무상대출 등에 따른 이익을 증여로 보는 규정이 있습니다. 실제 적용은 금액, 기간, 이자율, 당시 기준, 예외 요건에 따라 달라질 수 있습니다.
따라서 “차용증에 이자 0%라고 쓰면 된다”는 식의 접근은 위험합니다. 가족 간이라도 시장에서 빌린 돈처럼 이자를 정하고, 약속한 날에 이자를 계좌로 지급하는 흐름을 만들어야 합니다. 이자소득 신고 문제까지 연결될 수 있으므로 금액이 크면 세무사에게 차용 조건을 검토받는 편이 낫습니다.
주택자금은 자금출처를 더 많이 봅니다
자녀가 주택을 구입하면 취득자금이 어디서 나왔는지 확인될 수 있습니다. 직장 소득, 기존 예금, 전세보증금 반환, 금융기관 대출, 가족 차입금이 섞여 있다면 각각의 흐름을 설명할 수 있어야 합니다. 부모에게 빌린 돈은 증여가 아니라 차입이라는 점을 자료로 보여줘야 합니다.
자녀의 소득 대비 차입금이 너무 크거나 상환 가능성이 낮아 보이면 “실제로 갚을 수 있는 돈인가”라는 의문이 생길 수 있습니다. 차용증 금액만 맞추기보다 자녀의 월 소득, 기존 대출, 생활비, 상환 가능 기간을 현실적으로 잡아야 합니다. 갚을 능력이 없는 조건은 차입 설명을 약하게 만듭니다.
기록은 한 번에 만들지 말고 거래 흐름대로 남기세요
세무상 설명이 필요한 상황에서는 나중에 만든 서류보다 당시의 계좌 기록과 일정한 상환 흐름이 더 중요하게 보일 수 있습니다. 부모 대출 실행일, 자녀 이체일, 주택 잔금일, 이자 지급일, 원금 상환일을 시간순으로 정리해두면 나중에 설명하기 쉽습니다.
- 부모의 대출 실행 내역과 자금 입금 계좌
- 부모가 자녀에게 송금한 계좌이체 내역
- 차용증 원본과 작성일을 확인할 수 있는 자료
- 이자 지급 내역과 원금 상환 내역
- 자녀의 소득·대출·보유자금 자료
이 자료는 세무조사를 전제로 겁을 주려는 것이 아니라, 가족 간 거래를 가족 밖에서도 설명할 수 있게 만드는 장치입니다. 실제로 빌린 돈이라면 빌린 돈답게 기록을 남기는 것이 가장 기본입니다.
차용과 증여를 섞을 때는 더 조심해야 합니다
일부는 부모가 증여하고 일부는 빌려주는 방식도 가능합니다. 다만 이 경우에는 어느 금액이 증여이고 어느 금액이 차입인지 명확히 나눠야 합니다. 증여분은 증여세 신고 여부를 검토하고, 차입분은 차용증과 상환기록을 따로 남겨야 합니다. 한 계좌에서 한 번에 송금하고 나중에 말로만 나누면 설명이 어려워질 수 있습니다.
부모가 여러 자녀에게 다른 조건으로 돈을 빌려주는 경우에도 기록이 중요합니다. 형제자매 간 형평 문제와 별개로 세무상으로는 각 거래가 실제 차입인지, 증여인지, 이익 제공인지 따로 봐야 할 수 있습니다.
금액이 크면 사전에 확인받는 것이 비용을 줄입니다
주택 구입자금은 한 번 움직이는 금액이 큽니다. 나중에 문제가 생기면 세금뿐 아니라 가산세, 소명자료 준비, 가족 간 갈등까지 커질 수 있습니다. 부모 자식 간 차용증을 인터넷 양식으로만 해결하려고 하기보다, 금액이 크거나 구조가 복잡하다면 세무사 또는 법률 전문가에게 실제 상환 가능성과 이자 조건을 점검받는 것이 안전합니다.
특히 부모가 금융기관 대출을 받아 자녀에게 다시 빌려주는 구조는 대출 약정, 세무 처리, 자금출처가 한꺼번에 연결됩니다. 주택 계약 전 단계에서 정리해야지, 잔금이 끝난 뒤 맞추려고 하면 선택지가 줄어듭니다.
참고한 공식 기준
2026년 5월 27일 기준 국세청의 증여세 안내와 법령정보의 특수관계인 금전거래 관련 규정을 기준으로 작성했습니다. 가족 간 차용 인정 여부와 증여세 판단은 금액, 이자율, 상환 능력, 실제 지급 기록, 과세연도 기준에 따라 달라질 수 있으므로 국세청, 홈택스, 국가법령정보센터의 최신 기준과 전문가 상담을 함께 확인하세요.